Минфин скорректировал условия семейной ипотеки. Что изменится в 2026

Ставки по семейной ипотеке остаются без изменений, но вводится ограничение: на семью можно взять лишь один льготный кредит. При рефинансировании комбо-ипотеки, наоборот, вводится послабление

Минфин скорректировал правила выдачи ипотеки с господдержкой на 2026 год. Новшества затронут семейную ипотеку как самую распространенную сейчас программу с господдержкой, а также дальневосточную и арктическую ипотеку, следует из сообщения на сайте министерства.

Рассказываем, что изменится для будущих и нынешних ипотечных заемщиков и чего опасаются некоторые эксперты.

Одна льготная ипотека на семью

С 1 февраля 2026 года вводится ограничение: на семью разрешат оформить лишь одну льготную ипотеку. Для того, чтобы реализовать эту норму, созаемщиками в обязательном порядке должны будут выступать оба взрослых члена семьи, поясняется в сообщении.

В тоже время, если семейного доходов для одобрения льготного ипотечного кредита окажется недостаточно, по-прежнему можно будет привлекать третьих лиц в качестве заемщиков, уточняют в Минфине.

Более выгодное рефинансирование комбо-ипотеки

Еще одно новшество касается рефинансирования так называемой комбо-ипотеки. Таким термином называют ситуации, когда:

• часть ипотечного кредита берется по льготной ставке (6% в случае семейной ипотеки);
• а часть, которая выходит за переделы суммы, разрешенной программой (по семейной ипотеке— 12 млн руб. для столичных регионов и 6 млн руб.— для остальной России), — по рыночной ипотечной ставке.

По мере снижения ставок по рыночной ипотеке, которое наблюдается сейчас, у заемщиков может возникнуть желание рефинансировать комбо-ипотеку на более выгодных условиях. Однако сейчас рефинансирование рассматривается банками как выдача нового ипотечного кредита, а ставка по нему пересчитывается заново и именно по рыночным условиям, поясняют в Минфине.

Сфевраля 2026 года при рефинансировании комбо-ипотеки будут учитывать и тучасть, которая была выдана по льготным программам. Размер, на который возможно снизить ставку, будет зависеть от размера ключевой ставки и стоимости фондирования, поясняют в министерстве.

Плюсы и минусы изменений условий льготной ипотеки

Все опрошенные «РБК-недвижимость» эксперты однозначно склоняются ктому, что новый подход к рефинансированию комбо-ипотеки— это плюс для заемщиков. Хотя уточняют: многое будет зависеть от желания самих банков участвовать в этом процессе.

С введением нормы на обязательное участие обоих супругов в качестве созаемщиков по льготным ипотечным программам не все так просто. «Данная мера призвана предотвратить злоупотребления, сделав систему поддержки граждан более справедливой. Это поможет поддержать те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий»,— поясняют в Минфине причину предстоящих нововведений.

Однако бывают ситуации, когда супруги оформляют льготную ипотеку лишь на одного родителя не ради финансовых махинаций, а с позитивными намерениями. «Например, бывают ситуации, когда исключение супруга необходимо, так как он не подходит по портрету банка. Кроме того, многие семьи оформляют покупку только на одного супруга, стараясь сохранить право второго на льготную ипотеку, на случай необходимости еще сильнее улучшить жилищные условия в будущем»,— говорит заместитель руководителя ипотечного департамента агентства недвижимости «Этажи» Татьяна Решетникова.

Для тех, кто будет оформлять семейную ипотеку после 1 февраля 2026 года, это будет осознанным шагом к оформлению единственно возможного льготного кредита на жилье. Однако те, кто по ныне действующем правилам оформил кредит лишь на одного супруга в надежде в будущем взять и второй, будут лишены такой возможности, поясняет она. «Смущает то, что такие изменения льготной программы могут привести к фиктивным разводам среди молодых семей, чтоб сохранить право на вторую льготную ипотеку»,— говорит Решетникова.

Кроме того, эксперты опасаются, что в преддверии вступления с силу нововведения, может возникнуть кратковременный ажиотажный спрос на первичном рынке, который завершится уже через несколько месяцев. «Это вновь может негативно отразиться на уверенности застройщиков по выводу на рынок новых проектов»,— опасаются они.

Минфин, в свою очередь, предложил меру, которая позволит сохранить текущие выдачи ипотеки по сниженным ставкам и снизить спрос. Такое возможно, если рассматривать рынок жилья как единое целое, а не по отдельности— только новостройки и только объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Для этого со следующего года в министерстве предложили уравнять компенсации банкам, которые выдают льготную ипотеку. Сейчас компенсации отличаются в зависимости от того, на что именно выдается льготная ипотека— на квартиру в новостройке илиже на ИЖС. С 2026 года эти компенсации станут одинаковыми. Это позволит обеспечить выдачу льготной ипотеки в необходимом объеме как по многоквартирным домам, так и по ИЖС, поясняют в Минфине.