Есть потенциал: в каких районах Москвы выгодно покупать жилье в 2026-м
Перспективными районами для покупки остаются локации рядом с новыми станциями метро, районы Большого Сити и Новой Москвы
Одним из главных индикаторов при покупке жилья является локация. Развитие метро, реорганизация промзон, дефицит предложения и появление значимых объектов могут повысить привлекательность района.
Редакция «РБК-Недвижимости» вместе с аналитиками собрала список районов Москвы, которые могут быть интересны и выгодны для покупки квартир в новостройках или на вторичном рынке в этом году.
Районы с новыми станциями метро
В 2026 году, как и в предыдущие года, одним из основных драйверов развития локальных рынков жилья эксперты называют улучшение транспортирной инфраструктуры, в первую очередь— открытие новых станций метро и МЦД. «В 2026 году покупателям прежде всего следует обратить внимание на новостройки в районах, где сейчас активно строятся новые станции метро. Квадратный метр первичного жилья в таких локациях практически всегда дорожает быстрее инфляции»,— пояснил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
В качестве пример он привел Можайский район, где строятся новые станции Филевской линии. «В 2025 году Можайский район стала лидером по темпу роста цен на новостройки бизнес- и премиум-класса в «старой» Москве. На динамику цен, помимо строительства «подземки», положительно влияет создание в Можайском районе современных объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, которые реализуются в том числе при участии девелоперов»,— указал Сырцов.
Исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева одними из самых перспективных районов Москвы в 2026 году назвала ранее недооцененные в силу плохой транспортной доступности локации. Это районы, в которых появятся новые станции метро, и средняя цена в проектах, которые там уже есть или будут появляться, начнет расти. «В этой связи можно назвать районы, которые находятся в локации строящихся станций метро Люблинско-Дмитровской линии («Южный порт»)— Печатники, Рублево-Архангельской линии— районы Пресненский, Хорошево-Мневники и Кунцево, Бирюлевской линии— Бирюлево Восточное и Западное. В этих районах средние цены на жилье после запуска станций метро вырастут на 10-15% в зависимости от класса и стадий строительной готовности»,— пояснила Татьяна Подкидышева.
Районы с минимальным предложением новостроек
В качестве перспективных районов в 2026 году аналитики выделили локации с минимальным предложением новостроек. «Там, где минимум новостроек— будет минимальная конкуренция в ближайшей перспективе при перепродаже»,— пояснила основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
По данным bnMAP.pro, к таким районам относятся Кузьминки, Ясенево, Котловка, Коптево, Сокол, Восточное Измайлово, Тимирязевский, Бекасово и Гагаринский. Средняя цена 1 кв. м в них варьируется от 297 тыс. руб. (Северное Измайлово) до 950 тыс. руб. (Гагаринский).
Топ-10 районов Москвы с дефицитом новостроек в продаже
| Район | Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. | Число лотов в экспозиции |
|---|---|---|
| Кузьминки | 315,8 | 3 |
| Ясенево | 363,9 | 4 |
| Котловка | 449,2 | 6 |
| Коптево | 350,4 | 11 |
| Сокол | 607,7 | 12 |
| Восточное Измайлово | 295 | 15 |
| Северное Измайлово | 297 | 15 |
| Тимирязевский | 391 | 16 |
| Бекасово | 163,9 | 29 |
| Гагаринский | 950,9 | 29 |
Данные:bnMAP.pro
Локации НовойМосквы
Привлекательными для покупки жилья в 2026 году останутся локации в Новой Москве как за счет более низкой стоимости, так и за счет развития территории. По данным «Яндекс Недвижимости», средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы в январе составляет 358 тыс. руб., вторичной недвижимости— 280 тыс. руб.
В числе самых доступных локаций с новостройками в Новой Москве эксперты выделяют поселение Филимонковское (294 тыс. руб. за 1 кв. м), Рязановское (311 тыс. руб.) и Кокошкино (318 тыс. руб.). На вторичном рынке минимальные цены наблюдаются в поселении Рязановское (219 тыс. руб.), Марушкинское (227 тыс. руб.) и Кокошкино (237 тыс. руб.).
Однако привлекательными для покупки с учетом развития округа в целом и его транспортной сети— как внутри, так и в сторону Старой Москвы— могут стать и другие локации ТиНАО в силу развития территории, отметил Евгений Белокуров. В качестве примера он привел локацию рядом со строящимся промышленным парком «Сенькино» в Краснопахорском районе, где появится около 3 тыс. рабочих мест.
«Новая Москва все больше становится осознанным выбором, в частности для покупки жилья семьями. С точки зрения жилой застройки здесь активно появляются ЖК с собственной экосистемой, фактически «городом в городе»,— инфраструктурой на территории проекта, которая позволяет давать детям образование, отдыхать, гулять, ходить за покупками, не выезжая из самого комплекса»,— пояснил представитель «Яндекс Недвижимости».
Большое внимание в Новой Москвеуделяется образованию: в 2025 году в округе было построено15 детских садов и школ, также здесь создаютсякультурно-досуговые центры,планируется открытие крупного образовательногоцентра в Коммунарке. Развиваются и другие направления инфраструктуры. Все это способствует росту привлекательности жилья в Новой Москве, добавил эксперт.
Большой Сити
Среди перспективных локаций эксперты выделяют район Большого Сити. Высокая ликвидность местных новостроек обусловлена развитием делового кластера «Большой Сити», в рамках реализации которого формируются места приложения труда (преимущественно бизнес-центры класса А), торгово-развлекательные и физкультурно-оздоровительные объекты. Привлекательными для инвесторов рассматриваемые локации делают также масштабные зеленые зоны: Долина реки Сетуньв Можайском районе и Серебряный Борв Хорошево-Мневниках, пояснил Руслан Сырцов
Большой потенциал для развития сегмента жилой недвижимости в Большом Сити видит партнер NFGroup Андрей Соловьев. «Эта масштабная зона охватывает несколько административных районов Москвы, в частности Беговой, Хорошевский, Хорошево-Мневники, Филевский Парк— районы, где элитное жилье пока не представлено»,— отметил эксперт. «Если сегодня Большой Сити глобально до элитного класса «не дотягивает», то в дальнейшем, с выводом промзон и созданием новых жилых или бизнес кластеров, в отдельных локациях могут появляться и проекты премиального уровня: в составе масштабных ЖК, в наиболее приближенных к центру районах или интересных локациях на набережных, с видами»,— добавил партнер NF Group.
В тоже время руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева считает, что локация Большого Сити отчасти достигла своего максимума, даже в новых проектах на стадии начала реализации. Поэтому сточки зрения перспектив дальнейшего роста цен она не всегда является самой привлекательной. В качестве примера она привела Пресненский район как часть Большого Сити, где цены за 2025 год выросли почти на 28%, в остальной части Большого Сити— на 20-21%. «Далее в Большом Сити будут активнее расти цены на жилье в локации Звенигородского шоссе и улицы Мневники»,— полагает аналитик.
Элитные и доступные
На элитном рынке новостроек среди перспективных районов эксперты выделяют Даниловский и Донской, которые являются наиболее доступными по цене квадратного метра. По данным NF Group, она в них составляет 1,2-1,1 млн руб. «Это относительно новые для сегмента локации и появление здесь проектов высокого класса происходит скорее точечно, в отличие от, например, более активной застройки в околоцентральных районах ЗАО (Раменки и Дорогомилово)»,— пояснилАндрей Соловьев.
По его словам, в целом рассматриваемая зона северо-западной части Даниловского района до Москвы-реки и прилегающей верхней части Донского района внутри ТТК является довольно привлекательной локацией за счет хорошей транспортной доступности, насыщенной инфраструктуры и близости к центру города. На севере районы граничат с Центральным округом, что обеспечивает доступко всем ключевым объектам и основным достопримечательностям Москвы, пояснил эксперт.
Что касается перспективных локаций, где элитная недвижимость пока не представлена, то среди масштабных территорий консультант отметил локацию Бережковской набережной, где планируется реорганизация промзоны. «Учитывая, что фактически территория относится к району Дорогомилово— исторически престижному направлению, а также окружение уже представлено преимущественно качественными проектами высокого класса, то застройка сделает локацию максимально привлекательной для появления элитного жилья»,— пояснил он.
Вместо заключения
В целом эксперты отмечают, что локация является важным, но далеко не единственным критерием при выборе жилья. Поэтому, принимая решение о покупке, нужно смотреть на комплекс факторов— бюджет, стоимость конкретного объекта, его характеристики, транспортная доступность, цели покупки (для себя или как инвестицию), способы покупки (наличные или ипотека).
«Например, покупатель хочет приобрести квартиру, сдавать ее, а в среднесрочной перспективе перепродать. В таком случае важно будет понять, какая в районе конкуренция, многоли строится новостроек, какой объем предложения, естьли перспективные проекты застройки, особенно крупные»,— пояснила Ирина Доброхотова. Если квартира приобретается для проживания семьи, то важна социальная и коммерческая инфраструктура, функциональность, добавила она.
